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住宅ローンをこれから申し込む人が抱えそうな素朴な悩みについて独立系ファイナンシャルプランナー(FP)がポイントを解説
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本ページでは、住宅ローンをこれから申し込む人が抱えそうな悩みについて、独立系ファイナンシャルプランナー(FP)がポイントを解説しています。

はじめに、住宅ローンを借り入れするためには、金融機関に対して住宅ローンの申し込みを行い、金融機関が行う住宅ローンの審査に通過しなければなりません。

この時、自分は住宅ローンを借り入れすることができるのか?といった疑問や悩みをはじめ、いくら住宅ローンを借り入れすることができるのか?住宅ローンの返済ができなくなったらどうなるのか?などなど、それぞれの悩みは様々だと思われます。

そこで本ページでは、住宅ローンをこれから申し込む人が抱えそうな素朴な悩みについて、独立系ファイナンシャルプランナー(FP)が解決策やポイントを紹介していきます。

住宅ローンの申し込みが、金融機関から断られる時とは?

本ページの冒頭では、住宅ローンを借り入れするためには、金融機関に対して住宅ローンの申し込みを行い、金融機関が行う住宅ローンの審査に通過しなければならないことをお伝えしました。

仮に、住宅ローンの申し込みが、金融機関から断られる時というのは、いわば、住宅ローンの審査に通過しなかったことを意味しますが、これから住宅ローンの申し込みを検討している方々にとってみますと、どのような場合に住宅ローンの審査に通過することができないのか気になる人も多いと思います。

そこで、ここでは、住宅ローンの申し込みが金融機関から断られる主な理由についてポイントを解説していきます。

住宅ローン以外の債務状況や返済状況に問題がある場合

住宅ローンの申し込みが金融機関から断られる1つ目の理由として、住宅ローン以外の債務状況や返済状況に問題のある場合があげられます。

たとえば、銀行系カードローンやフリーローン、クレジットカードのキャッシング、消費者金融(サラ金)からの借り入れの合計金額が、住宅ローンの申し込みをする時点で、年収の3分の1(目安)以上ありますと、住宅ローン以外の債務状況に著しい問題があると判断される場合が多く、住宅ローンの事前審査や仮審査で落とされてしまう可能性があると考えられます。

また、自動車ローンやその他のローンの返済をはじめ、クレジットカードを利用した返済の遅延が連続で2ヶ月から3ヶ月ある場合や延滞の回数が複数回あるなどの場合、こちらは、住宅ローン以外の返済状況に著しい問題があると判断される場合が多く、こちらも先の解説と同様に、住宅ローンの事前審査や仮審査で落とされてしまう可能性があると考えられます。

そもそものお話となるのですが、住宅ローンの申し込みを受けた金融機関が重視することとして、「融資した住宅ローンをしっかり継続的に完済するまで返済してもらえるのかどうか」といった申込者の信用を審査するわけでありますから、少なくとも、先に解説した2つの問題は、申込者の信用に著しい問題があると判断されても何らおかしいことではありません。

もしも、ユーザーの皆さまが、友人や知人などからお金を貸してと言われた時、たとえば、しょっちゅうお金を借りにくるお金にだらしない人であれば信用を持つことはできないでしょうし、お金を貸したい気持ちにならないのではないでしょうか?

一方、信用できる友人や知人が、明確な理由を持った上で、どうしてもお金を貸してほしいと言われた時、筆者だけではなく、おそらく多くのユーザーの皆さまは、こちらの人に対してお金を貸してあげることと思います。

住宅ローンの審査というのは、いわば、このようなイメージと同じであり、金融機関が、多額のお金を長期間貸付するわけでありますから、かなりの信用を得られなければ、住宅ローンの借り入れをするのが難しいことをご理解できるのではないでしょうか?

ちなみに、住宅ローンの審査基準というのは、それぞれの金融機関によって異なり、明確な審査基準を公開しておりませんが、少なくとも、お金にだらしない印象を与えてしまうような場合、住宅ローンの審査に通過してお金を借り入れすることが難しくなることは確かです。

なお、住宅ローンの申し込みを受けた金融機関は、申込者の債務状況や返済状況を詳細に確認するために、申込者の許可を得て、個人信用情報を必ず確認することになるのですが、個人信用情報の開示に対して承諾をしない場合をはじめ、いわゆるブラックリストの状態が確認できた場合は、住宅ローンの審査に通過することはありません。

ローンの申し込みをする前に確認しなければならない個人信用情報とは?理由とポイントを詳しく紹介

住宅ローンの審査項目に問題がある場合

住宅ローンの申し込みが金融機関から断られる2つ目の理由として、住宅ローンの審査項目に問題のある場合があげられます。

住宅ローンの審査項目には、完済時年齢、借入時年齢といった年齢によるものをはじめ、年収、勤続年数、返済負担率、健康状態、物件の担保評価など、様々な審査項目があり、総合的に問題がないと判断された場合に住宅ローンの審査に通過することができ、お金を借り入れすることができる流れになっています。

そのため、住宅ローンの審査項目には、どのようなものがあり、個別具体的にどのような部分に注意が必要なのか、あらかじめ知っておくことが必要であり、場合によっては、住宅ローンの申し込みをする前に、審査に通過するための事前対策が必要な場合もあります。

なお、住宅ローンの審査につきましては、以下、当事務所が公開している記事で、詳しく内容を知ることができますので、本ページと合わせて読み進めてみることをおすすめします。

住宅ローンの審査は何を審査される?審査項目と審査に通過するための対策ポイントをわかりやすく紹介

年収や所得が低くても住宅ローンを借り入れすることができる?

住宅ローンは、年収や所得が低くても借り入れすることができるかどうかを尋ねられた時、筆者は、「かなり厳しい審査になる」ことをお伝えしております。

この理由として、一般に年収や所得が低い場合、住宅ローンを借り入れすることができる可能性はあるものの、希望の借入金額と年収や所得のバランスが取れない可能性が高くなってしまうことが十分予測できるためです。

住宅ローンを借り入れするということは、新築や中古の住宅やマンションなどを購入することになりますが、これらの価格は、1,000万円単位であることが一般的なことを踏まえますと、年収や所得が低い場合、実際の金額と希望借入金額にもよりますが、住宅ローンの審査項目の1つである「返済負担率」に余裕が持てないことにつながります。

住宅ローンの審査項目の1つである返済負担率は、年収(所得)に占める1年間の借入金などの返済負担割合を指しており、既存の借入金のほか、これから借入する住宅ローンの返済金額も含めて計算されます。

住宅ローンの審査項目である返済負担率の計算方法

たとえば、年収300万円で、住宅ローンの返済が毎月8万円(ボーナス払いなし)と仮定し、その他のローンや返済するものがない場合の返済負担率は、以下のように計算されます。

年間返済金額:80万円×12ヶ月=96万円

返済負担率:(96万円÷300万円)×100=32%

計算の結果、返済負担率が32%ですと、かなり高い割合と判断され、住宅ローンの返済が年収に対してかなり重くなっていると判断されます。

つまり、住宅ローンの申し込みを受けた金融機関としては、「融資した住宅ローンをしっかり継続的に完済するまで返済してもらえる信用を持つのが難しくなる」と考えることが予測でき、住宅ローンの申し込みをする立場としては、事前対策が必要になってくるといったイメージです。

なお、仮に、返済負担率が35%以上ですと、多重債務防止の観点から融資不可の決定がなされる場合がほとんどです。

また、今回の計算例では、各種ローンがない状態での計算例となりますが、仮に、自動車ローンやその他のローンを抱えている状態をはじめ、クレジットカードに付帯されているキャッシング枠は、実際にキャッシングを利用していないとしても、返済負担率の計算をする際に、金融機関のそれぞれのルールに則って計算されることになる点にも要注意と言えます。

いくら住宅ローンを借り入れすることができるのか?

当事務所に来られる相談者の方の中にも「私は、いくら住宅ローンを借り入れすることができますか?」といった質問をされる方がおられるのですが、まず、はじめに申し上げておかなければならないこととして、このような考え方は、将来の住宅ローンの返済が苦しくなる原因の1つになってしまう懸念が非常に大きくなるため、考え方を改めておく必要があります。

よく、住宅ローンの融資を行っている金融機関では、自社のWEBサイトにおいて、「借入可能額」といったシミュレーターを無料で提供しておりますが、このシミュレーターにあてはめて計算しますと、ありえない程の巨額の金額が算出されることも決して珍しくありません。

言うまでもなく、住宅ローンの借り入れが可能な限りお金を借りることは、長い期間に渡って返済し続けていかなければならない住宅ローンの返済生活が、かなり重荷になることを十分留意しておく必要があります。

住宅ローンの返済金額は、将来のライフプランと家計の支出を考慮して決定する

住宅ローンの返済が始まりますと、毎月の返済はもちろん、毎年の固定資産税の納付や火災保険料の支払いまたは積立、将来のリフォーム資金、子供の教育資金、将来の老後資金など、住宅ローンの返済を継続しながら家計のお金のやりくりを上手に行っていくことが求められます。

そのため、住宅ローンの返済についてのみ考えることは、今が良くても、将来的に厳しい状況に立たされてしまうことも考えられ、できる限り余裕のある住宅ローンの返済金額に留めておく必要があります。

あくまでもユーザーの皆さんの考え方や感じ方を優先しなければならないと前置きしつつ、大まかな概算となりますが、手取収入から毎月の支出を差し引いて手元に残る家計のお金が、年収(額面金額)の5%から10%程度以上の余裕が持てるのであれば、将来必要なその他のお金も並行して対策を取っていくことができるのではないかと思われます。

住宅ローンの返済ができなくなったらどうなるのか?

住宅ローンの返済が遅れた場合、住宅ローンを借り入れしている金融機関から電話や書面で連絡が来ることになるのですが、どのような理由であったとしても、住宅ローンの返済が1回遅れてしまいますと延滞した取り扱いになります。

住宅ローンを借り入れする際、たとえば、優遇金利が適用された場合におきましては、優遇金利が適用されなくなってしまう大きな問題が生じてしまう懸念が生じるほか、連続して住宅ローンの返済が遅延した場合、金融事故扱いとなってしまうことは、住宅ローンを申し込む前から必ず押さえておく必要があるポイントと言えます。

なお、住宅ローンの返済が3ヶ月から6ヶ月(半年)遅延してしまった場合、住宅ローンを借り入れして購入した土地や建物が差し押さえとなってしまい、通常、競売または任意売却といったいずれかの方法で住宅を手放すことになります。

競売と任意売却の違いとは

競売とは、住宅ローンを融資した金融機関が、融資金を回収するために、抵当権が付いた土地や建物といった不動産を裁判所を通じて競りにかけることを言い、これによって売却したお金は、融資金と相殺される仕組みになっています。

任意売却とは、土地や建物を別の人に売却し、売却代金は、融資金の一部に充当する方法にあたりますが、競売および任意売却の特徴と違いは、以下の通りです。

売却方法 競売 任意売却
特徴

売却代金は、すべて住宅ローンの返済に充てられるため、手元にお金が残ることはない

売却代金は、裁判所が決定した金額となるため、任意売却に比べて金額が低くなる可能性が高くなるほか、売却代金と相殺してもなお、住宅ローンの残債が残る

売却代金を手元に残すことができるが、売却代金と住宅ローンを相殺してもなお、残債が残っている場合、金融機関に対して新たな返済計画の下、返済を継続していく必要がある

競売に比べて売却金額が高くなる可能性があるため、抱えている住宅ローン債務を多く減らせる可能性がある

競売であったとしても、任意売却であったとしても、これまで抱えていた住宅ローンがすべて無くなる可能性は低く、いわば、住宅を失い借金だけが残る最悪な事態に陥ることを肝に銘じておかなくてはなりません。

だからこそ、住宅ローンの申し込みをする前は、無理のない借入と将来のことも考慮した対策が必要になってくるわけです。

参考 筆者が考える住宅ローンの返済に悩む人や住宅ローンの返済に悩む懸念がある人の特徴

こちらはあくまでも筆者が実務経験上で感じている話となるため、参考情報としての位置づけとなりますが、住宅ローンの返済に悩む人や住宅ローンの返済に悩む懸念がある人の特徴を紹介しておきたいと思います。

住宅ローンの返済が苦しくなってどうしようもなくなってから行動する

住宅ローンの返済が苦しくなった場合、あらかじめ前から予兆や体感があるはずなのですが、住宅ローンの返済に悩む人というのは、ギリギリまで苦しい状況を引っ張っておく傾向があり、本当に苦しくなってどうしようもなくなってから行動する特徴があります。

ここで言う「行動」とは、住宅ローンの借り入れを行っている金融機関に対しての条件変更の相談や返済の先延ばしといったほか、当事務所のような専門家に対する相談も含まれます。

そもそもの話なのですが、住宅ローンの返済が苦しくなってしまった場合、必ず「原因」が何かしらあるわけであり、この原因を追究し、その原因を解決する対策を取ることが必要であることは言うまでもありません。

しかしながら、原因の追究や問題解決の対策を練らずに、ただ住宅ローンの返済が苦しいからといった理由で、金融機関に対してローンの先延ばしや条件変更といった相談に行く方もおられるため、言うまでもなく根本的な解決には結びつかないわけです。

これらの行為は、単なる住宅ローンの先延ばしに過ぎず、ある程度の期間が経過すると、また同じような状況下に陥ってしまい、いわば負の連鎖が続くだけなのです。

低金利で借り過ぎる

住宅ローンの金利には、変動金利、固定金利、期間選択型固定金利などの種類があり、変動金利や期間選択が2年などのように短い期間選択型固定金利は、低金利で住宅ローンの申し込みをする多くの方に選ばれている特徴があります。

しかしながら、低い金利であればあるほど、お金を借り過ぎてしまう懸念があり、正直なところ、あなたの収入では、将来のローンの返済が厳しいのでは?と思うケースがあります。

実際のところ、最終的には、本人たちが決めることですので、いま一度、よく検討することを提案する場合もあるのですが、やはり、目の前の素敵な住宅を目の当たりにして、その欲求を抑えられないのだろうというのが筆者の率直な感想です。

不動産会社や金融機関にとってみますと、とても酷な言い方ですが、本人が住宅ローンを返せなくても痛くも痒くもないわけでありますから、自分たちの身は、自分たちで守る冷静な判断が必要だと改めて思います。

おわりに

住宅ローンをこれから申し込む人が抱えそうな素朴な悩みについて紹介させていただきましたが、人生で最も高い買い物と言われるものであるからこそ、住宅ローンの申し込みは、慎重かつ時間をかけてじっくりと考えてから行うことが望ましいと言えます。

また、住宅ローンを申し込みする前には、家計のお金はもちろんですが、審査対策、諸費用、火災保険、団体信用生命保険、各種税金など、あらかじめ知っておいた方が良いこともたくさんあるのは確かです。

1つずつ疑問や悩みを解決し、納得した住宅ローンの申し込みをされるように努めていただくことが、結果として、将来のお金やライフプランなどにも好影響を与えることが十分考えられます。

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