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住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用にはどのようなものがある?申し込みや売買契約前に注意したいポイント
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住宅購入を検討されている方の多くは、金融機関から住宅ローンを借入して購入される予定の方が多いと思います。

この時、中には、住宅ローンの金利や返済金額に目が行きがちであり、住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用についてまで目が行き届いていない場合も多く見られます。

住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用は、合計すると、かなりの高額になってしまうため、住宅購入や住宅ローンの申し込みや売買契約前の時点から、それぞれにかかる諸費用について考えておくことはとても大切です。

そこで本記事では、これから住宅購入予定のある方を対象に、住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用にはどのようなものがあるのか、申し込みや売買契約前に注意したいポイントとはどのようなことなのかについて紹介していきます。

住宅購入にかかる諸費用

住宅を購入する場合、その住宅が新築住宅なのか、中古住宅なのか、注文住宅なのか、建売住宅なのか、マンションなのか、建物だけ建築するのか、などのように、さまざまな条件によって、かかる諸費用とかからない諸費用があります。

ここでは、これらの細かな条件を考慮せず、住宅購入にかかる一般的な諸費用について、それぞれポイントを紹介していきます。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産業者に対して支払う手数料のことで、土地や建物(住宅)の所有者が売主と異なる場合に発生する手数料になります。

なお、土地を不動産業者が所有し、その不動産業者から建物も建ててもらうといった、いわゆる、建築条件が付いている場合は、仲介手数料が発生することはありません。

ただし、希望の土地が見つかったものの、不動産業者の施工スタイルがご自身に合わない場合は、どちらを優先するべきなのか迷うことになります。

仲介手数料は、土地を先に取得してから別の業者で建物の建築を依頼する場合などといったパターンでは、まずもって手数料負担が必要になると考えられます。

登記費用

住宅購入や住宅ローンの借入をする場合、登記といって、不動産の所有にかかる権利関係や住宅ローン債務にかかる担保の権利関係を明確にするための手続きが必要です。

そのため、この登記手続きを必ず行わなければ、住宅購入や住宅ローンの借入を行うことはできません。

建物表題登記:土地家屋調査士

所有権保存登記:司法書士

所有権移転登記:司法書士

抵当権設定登記:司法書士

住所変更登記:司法書士

上記の登記手続きは、購入する住宅によってかかるものと、かからないものがあるほか、それぞれの専門家によって報酬が異なる点に注意が必要です。

また、建物表題登記に登録免許税はかかりませんが、それ以外の登記手続きには、登録免許税も必要です。

登録免許税とは?

登録免許税とは、登記手続きをする際に必要な税金ですが、通常、登録免許税は、登記手続きに必要な金額の収入印紙を貼付して司法書士が登記手続きを行います。

そのため、司法書士へ登記手続きを依頼する場合は、あらかじめ登記手続きに対して発生する司法書士報酬と登記にかかる登録免許税分のお金をまとめて支払うのが一般的です。

なお、登録免許税は、購入する住宅などによって、租税特別措置法による軽減税率が適用されますので、専門家である司法書士へどのくらいのお金がかかるのか尋ねてみるのが確実です。

印紙税

印紙税は、不動産業者と交わす不動産の売買契約書に貼付する収入印紙や建物を建築やリフォームしてもらう場合に締結する工事請負契約書に貼付する収入印紙のことを指しています。

ちなみに、これらの契約書に貼付する印紙税(収入印紙)は、租税特別措置法によって軽減税率の対象となっているため、本来の印紙税よりも負担が少なくて済みます。

不動産売買契約書に貼付する印紙税

出典 国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置より引用

たとえば、土地と建物を同じ不動産業者から購入した場合で、金額が3,500万円だったとしますと、1千万円を超え5千万円以下のものに該当するため、印紙税は10,000円といった見方になります。

建設工事請負契約書に貼付する印紙税

出典 国税庁 建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置より引用

こちらも見方は、先の例と同じになります。

たとえば、注文住宅を建築してもらう場合で、建築代金が3,000万円だったとしますと、1千万円を超え5千万円以下のものに該当するため、印紙税は10,000円といった見方になります。

また、中古住宅を購入してリフォームをしてもらう場合のリフォーム代金の印紙税は、上記表を基に印紙税額が決定されることになります。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点において、土地や建物などの不動産を所有している人に対して課される税金のことをいいます。

通常、不動産業者から土地や建物を購入した場合は、これらの不動産にかかる所有権が不動産業者から購入した方に移転されることになるため、不動産の引き渡し日を基準に固定資産税を日割計算して分担し、精算するのが一般的です。

固定資産税精算金のイメージ

不動産業者が所有している土地の固定資産税が年間10万円と仮定

1年間を通じて、売主が100日所有、買主が265日所有するものと仮定

売主および買主の固定資産税はいくら?

売主:100,000円×(100日/365日)≒27,397円

買主:100,000円×(265日/365日)≒72,603円

端数処理は四捨五入しましたが、上記のように固定資産税を分担して精算するためのお金が諸費用として必要になります。

住宅ローンにかかる諸費用

住宅ローンにかかる諸費用は、金融機関によって異なるほか、住宅ローンをどのように借入するのかによっても大きく異なります。

そのため、住宅ローンの申し込みを行う金融機関について、目に見える金利や著名といったネームバリューで選ぶことは避けなければなりません。

事務手数料

事務手数料とは、住宅ローンの借入にかかる事務手続きに対して支払う手数料です。

事務手数料は、定額方式と定率方式があり、選んだ方法によって住宅ローンの金利が異なる特徴もあります。

以下、定額方式と定率方式の大まかなイメージです。

定額方式:事務手数料=30,000円+消費税 金利=1.160%

定率方式:事務手数料=借入金額×1.026% 金利=1.020%

事務手数料が少額で金利が高いのが、定額方式事務手数料が高額で金利が低いのが定率方式の特徴であることがわかります。

どちらの方式が良いのですか?といった質問は、毎度のことなのですが、当事務所では、総合的に比較検討して相談者様の有利な方を判断しておりますので、一概にこの部分だけで言い切ることはできません。

保証料

保証料とは、住宅ローンを万が一、返済できなくなった場合に保証会社が金融機関に対して債務者に代わって住宅ローン債務を弁済するために必要となるお金のことをいいます。

保証料は、まったくの無駄金であることに加え、高額であるほか、仮に、住宅ローンを返済できなくなってしまったとしても、借金が無くなるわけではありません。

あくまでも保証会社が代位弁済するものであり、債務者は、金融機関ではなく保証会社に対して引き続き債務を返済する義務を負うことになります。

保証料は、住宅ローンの借入の仕方によって、金額が大きく変わる諸費用になるため、あらかじめ住宅ローンの返済計画や資金計画を立てて保証料を少なくする対策はとても大切です。

印紙税

住宅ローンにかかる印紙税は、金融機関と締結する金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙になります。

出典 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書までより引用

たとえば、住宅ローンを4,000万円借入する場合は、1千万円を超え5千万円以下のものに該当するため、印紙税は20,000円といった見方になります。

つなぎ融資手数料・つなぎ融資利息

土地を購入して建物を建築する場合や中古住宅を購入してリフォームをする場合をはじめ、フラット35で住宅ローンを借入する場合などは、つなぎ融資が必要になる場合があります。

通常、住宅ローンは、原則として不動産の引き渡し時に1回で融資金を振り込む仕組みになっています。

その一方、たとえば、住宅を新築する場合、工事請負契約書の中で工事代金を3回程度の分割で支払うように求めることが一般的です。

具体的には、着工時、上棟時、竣工時といったそれぞれの場合に工事代金を決済しなければならない場合がほとんどで、この時、まとまったお金が無い場合は、つなぎ融資が必要になります。

つなぎ融資が必要な場合は、つなぎ融資にかかる事務手数料やつなぎ融資がなされた期間について、日割りでつなぎ融資利息が計算されることになります。

つなぎ融資手数料やつなぎ融資利息は、それなりに高額になることが十分予測されるため、事前の資金計画でしっかりと加味しておきたいポイントといえます。

火災保険料

住宅ローンの融資を受けるためには、必ず購入した建物に対して火災保険をかけなければなりません。

これは、金融機関が、融資した住宅ローンの担保としての性質があり、たとえば、火災で住宅が全焼した場合、保険会社から支払われる保険金で住宅ローンの残債を返済してもらうためといった目的があります。

言うまでもなく、火災保険料は、すべて自己負担となり、火災保険に加入しなければ住宅ローンの融資が実行されることはありません。

地震保険の付加を忘れない

火災保険に加入する場合は、地震保険の付加も忘れないようにしたいものです。

地震保険は、地震によって建物が火災や津波などで損害を受けた場合に補償される損害保険であり、地震保険に加入していなければ、これらの補償を受けることはできません。

購入した住宅が、どのような地域で自然災害のリスクはどのくらいあるのか、国土交通省が公開しているハザードマップであらかじめ確認しておくことを強くおすすめします。

参考 国土交通省 ハザードマップ

なお、地震保険料は、お住いの都道府県によって保険料が異なりますが、保険会社間による地震保険料の違いはありません。

参考 団体信用生命保険

団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者が、返済期間中に死亡や高度障害になった場合、保険会社から支払われる保険金と住宅ローン債務を相殺するために加入する生命保険です。

団体信用生命保険は、基本的に無料の金融機関が多いものの、以下のような場合にあてはまる場合には注意が必要です。

夫婦で収入合算する場合

住宅ローンを夫婦で収入合算する場合、団体信用生命保険は、主債務者と呼ばれる借入のメインになる方のみ保障の対象となります。

たとえば、主債務者が夫の場合、夫は団体信用生命保険の保障対象ですが、妻は保障対象にならないため、別途、生命保険に加入するなどで万が一の備えをしておくことが大切です。

この理由は、団体信用生命保険の保障範囲が大きく関係しています。

具体的に、団体信用生命保険は、保障対象の方の債務のみが相殺されることになるため、前述の場合ですと、夫の住宅ローン債務は無くなりますが、妻の住宅ローン債務は引き続き残ることになってしまいます。

そのため、仮に夫の収入が家計の大部分を占めている場合、妻が抱えた住宅ローン債務が、家計や子供の将来に大きな影響を与えてしまう懸念も否めないことになるわけです。

夫婦連生団信に加入する場合

夫婦連生団信は、住宅ローンを収入合算した夫婦のいずれかが、返済期間中に死亡や高度障害になった場合、すべての住宅ローン債務が保険金と相殺される団体信用生命保険のことをいいます。

夫婦連生団信は、すべての金融機関で取り扱っているわけではないこと、夫婦連生団信に加入する場合は、金利に上乗せされて負担が多くなってしまうことなど、注意点もあります。

将来のライフプランや働き方によって、ニーズが大きく変わる団体信用生命保険と言えるでしょう。

三大疾病保障付きなどの団体信用生命保険に加入する場合

住宅ローンを取り扱っている金融機関によって、三大疾病保障付き、七大疾病保障付き、十大疾病保障付きなど、団体信用生命保険の保障に力を入れている金融機関も多く見られます。

これらの団体信用生命保険に加入する場合も、金利に上乗せされることになるため、本来借入する金利よりも高い金利で住宅ローンを返済していかなくてはなりません。

ポイントは、どのような場合に保険金が支払われて住宅ローンの債務と相殺されるのかを必ず確認しておくことにつきます。

住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用は計算できる?

これまで紹介した住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用は自分で計算することもできます。

ただし、わざわざ調べて細かな諸費用を計算するよりも受け取った見積もりを比較検討する方が明らかに早い上に負担がかかりません。

また、登録免許税などの計算では、軽減税率の適用にあたって専門的な知識や実際に購入する住宅による部分も場合によっては加味されるため、諸費用を計算するよりも今後の資金計画を確実にしておく方が無難です。

わからなかったり疑問があった場合は、担当者に聞くことで足りるため、インターネットを通じて大まかな諸費用や金額について調べることは結構ですが、諸費用を考慮した資金計画や返済計画を確実にしておくことが望ましいと私は考えます。

住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用を節約するには?

住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用を節約するには、実際に不動産業者から出される見積もりを見て比較検討することや住宅ローンを借入する金融機関を比較検討することが大切になります。

特に、住宅購入におきましては、土地家屋調査士や司法書士へ支払う報酬が節約できる項目にあげられ、不動産業者が指定した専門家でなければならないことはありません。(ネット銀行を除きます)

そのため、時間に余裕があるのであれば、それぞれの専門家に尋ねてみる方法やご自身の周りで信頼できる専門家がいるのであれば、その方へ一任されるのも良いでしょう。

また、住宅ローンに関しましては、事務手数料や保証料をはじめ、つなぎ融資手数料やつなぎ融資の金利など、比較検討によって節約できるポイントが多くあります。

併せて、必ず加入しなければならない火災保険も金融機関が指定したものに加入しなければならないことはなく、しっかりと補償内容を検討することによって、火災保険料を大きく節約することもできます。

おわりに

住宅購入や住宅ローンにかかる諸費用を知ると、住宅ローンの目に見える金利やネームバリューだけで金融機関選びをするのはいけないことをご理解できるのではないでしょうか。

また、住宅ローンの資金計画や返済計画もあらかじめ立てておかなければ、たとえ、住宅ローンを借入できたとしても、将来のどこかで、返済が行き詰まってしまうこともあるかもしれません。

本記事では触れませんでしたが、住宅購入や住宅ローンにかかる注意点として、住宅取得資金の援助による贈与の問題や夫婦間の贈与にも注意が必要です。

特に、夫婦で収入合算して住宅ローンを借入する場合は、持分割合にも細心の注意を払うことが大切であり、思いがけない贈与認定を受けないような対策も必要となります。

住宅購入と住宅ローンを考える上において、諸費用だけではなく考えなければならないことってたくさんあるということですね。

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