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土地や建物を取得した時にかかる不動産取得税とは?住宅購入予定のある方が押さえておきたいポイントを紹介
不動産

本ページでは、土地や建物を取得した時などにかかる不動産取得税とは、どのような税金なのかについて解説をしていきます。

はじめに、不動産取得税とは、原則として、土地や建物といった不動産を取得した場合などに一度だけかかる税金のことを言います。

一般に、個人の方が不動産を取得する時というのは、土地や建物といった、いわゆる住宅を取得した時が多いと考えられますが、実のところ、不動産取得税というのは、どのような方が不動産を取得したのか、どのように不動産を取得したのか、どのような種類の不動産を取得したのかによって、不動産取得税を計算する際に適用する税率が異なります。

そのため、不動産取得税がかかる場合と不動産取得税がかからない場合があることになるのですが、本記事では、おもに、これから住宅購入予定のある個人の方を対象に、土地や建物を取得した時にかかる不動産取得税について、押さえておきたいポイントを紹介していきます。

不動産取得税は、どのように不動産を取得した場合にかかるのか

土地や建物といった不動産を取得する方法は、実にさまざまです。

たとえば、不動産業者と売買契約を交わして取得する売買による取得、親から無償で不動産を譲り受ける贈与による取得、親が死亡したことによって財産を引き継ぐ相続による取得などが一例としてあげられます。

ここでは、金額を考慮せず、まずは、どのように不動産を取得した場合に不動産取得税がかかるのか、以下、まとめて紹介しておきます。

不動産取得税がかかる不動産の取得方法

売買による不動産の取得

建築(新築、増築、改築)による不動産の取得

贈与による不動産の取得

交換による不動産の取得

不動産取得税は、土地や建物といった不動産を有償・無償で取得したといったことを問われることはないほか、不動産登記を行った、行わなかったといったことも問われません。

合わせて、個人や法人といったことも問われませんが、不動産を個人の方が、相続によって取得した場合におかれましては、不動産取得税が課税されない(非課税となる)部分は、押さえておきたいポイントと言えます。

つまり、これから住宅購入予定のある方からしますと、不動産を売買による取得や建築(新築、増築、改築)による不動産の取得、中には、贈与による不動産の取得もあることが考えられるため、不動産取得税は、まずもって課税されることになると考えられます。

ただし、あくまでも次項で解説する不動産取得税の計算方法によって、不動産取得税がかかる場合と不動産取得税がかからない場合がある点にあらかじめ留意して下さい。

不動産取得税は、いくらから課税されるのか

不動産取得税は、不動産の取得方法によって、かかる場合とかからない場合があることを知ることができました。

これらに加えて、不動産取得税は、金額によってかかる場合とかからない場合があるため、ここでは、不動産取得税は、いくらから課税されるのかについて、ポイントを紹介していきます。

不動産取得税の計算方法と税率

不動産取得税は、いくらから課税されるのかを知るためには、不動産取得税が、どのように計算されるのかを知る必要があります。

不動産取得税の原則的な計算方法

固定資産税評価額×税率=不動産取得税

土地にかかる税率

建物にかかる税率

3%

住宅

住宅以外

3%

4%

宅地の場合における不動産取得税の計算方法

固定資産税評価額×2分の1×3%=不動産取得税

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するための金額のことをいい、土地や建物といった固定資産の評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づいて計算が行われます。

ポイントは、不動産取得税を計算する時も固定資産税評価額が基準となるところにあり、これから住宅購入予定のある方は、以下の部分が要チェックポイントになります。

土地を不動産業者から購入する場合は、業者に土地の固定資産税評価額を聞いておく

新築住宅を建築する場合は、建築する住宅によって固定資産税評価額が異なるため、不明だが、モデルハウスなどを参考に大まかな金額を聞いてみるのも良い

中古住宅を不動産業者から購入する場合は、業者に中古住宅の固定資産税評価額を聞いておく

固定資産税評価額がわかれば、不動産取得税は簡単に計算することができるため、ご自身がどのような住宅を購入するのかによって、行わなければならない対応は異なることになります。

住宅購入をした場合は、不動産取得税の軽減が受けられる

これから住宅購入予定のある方であれば、住宅購入をした場合に、不動産取得税の軽減が受けられることや不動産取得税の軽減を受けるためには必要条件を満たしていなければならないことを知っておく必要があります。

ここでは、土地を購入し、その土地の上に建物を新築するといった、いわゆる注文住宅を購入する想定で不動産取得税の軽減について紹介していきます。

土地の不動産取得税の軽減を受けるための必要条件

土地の取得の仕方

適用条件

住宅の新築より先に土地を取得した場合

土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること。ただし、以下、いずれかの場合に限られます。

土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有していること

土地の取得者からその土地を取得した方(譲渡の相手方)が住宅を新築したこと

住宅の新築より後に土地を取得した場合

以下、いずれかの場合にあてはまっていること

住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること

新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内(同時取得を含む。)に同じ方が取得していること

たとえば、建築条件付の土地を購入して建物を新築する場合は、土地や新築する建物にかかるお金をまとめて借入することが考えられ、これら一連の流れを踏まえますと、1年以内に土地と建物の引き渡しが完了すると予測されます。

そのため、このような注文住宅の購入であれば、土地にかかる不動産取得税の軽減が受けられます。

土地にかかる不動産取得税の軽減金額

土地にかかる不動産取得税の軽減金額は、以下のいずれか高い方の金額が税額から軽減されます。

45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)

土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200㎡が限度 × 住宅の取得持分)× 税率(3%)

平成33年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、価格を2分の1にした後の額から1㎡あたりの価格を計算します。

これだけではよくわからないので、次項で紹介する不動産取得税の計算例を見ながらイメージを膨らませていきましょう。

土地にかかる不動産取得税の計算例

ここでは、土地にかかる不動産取得税の計算例を紹介していきますが、シミュレーションにかかる前提条件は、以下の通りとします。

土地の面積は180㎡で、土地の評価額は7,200,000円とします

新築した建物の延床面積は90㎡で、建物の評価額は12,000,000円とします

土地にかかる不動産取得税の計算手順

課税標準額:7,200,000円×2分の1=3,600,000円

1㎡あたりの価格:3,600,000円÷180㎡=20,000円

不動産取得税:3,600,000円×3%=108,000円

土地にかかる不動産取得税の軽減:45,000円

土地にかかる不動産取得税の軽減:(20,000×90㎡×2)×3%=108,000円

土地にかかる不動産取得税の軽減金額:108,000円(45,000円と108,000円のいずれか大きいほう)

土地にかかる不動産取得税:0円(不動産取得税108,000円-土地にかかる不動産取得税の軽減金額108,000円)

建物の不動産取得税の軽減を受けるための必要条件

建物の不動産取得税の軽減を受けるための必要条件は、土地に比べるとシンプルなものになっています。

個人が取得した住宅であること

取得した住宅の延床面積が50㎡以上240㎡以下であること

なお、取得した住宅が一般住宅の場合は、控除額1,200万円、認定長期優良住宅の場合は控除額が1,300万円となります。

したがいまして、前項の計算例で、建物の評価額が12,000,000円の場合ですと、一般住宅、認定長期優良住宅を問わず、建物にかかる不動産取得税は0円となります。

中古住宅を取得する場合における不動産取得税の注意点

中古住宅を取得した場合、土地に関する不動産取得税の軽減については、先に解説した内容に変わりありませんが、建物につきましては、いくつか注意点があります。

取得した中古住宅の新築された日によって不動産取得税の控除額が異なる

新築された日

控除額

昭和29年7月1日~昭和38年12月31日

100万円

昭和39年1月1日~昭和47年12月31日

150万円

昭和48年1月1日~昭和50年12月31日

230万円

昭和51年1月1日~昭和56年 6月30日

350万円

昭和56年7月1日~昭和60年 6月30日

420万円

昭和60年7月1日~平成元年 3月31日

450万円

平成元年4月1日~平成 9年 3月31日

1,000万円

平成9年4月1日以後

1,200万円

上記表のように、取得した中古住宅の新築された日によって不動産取得税の控除額が異なる点は注意が必要です。

たとえば、平成30年に新築された建物が中古住宅として販売されており、この建物の固定資産税評価額が1,300万円だったとした場合、以下の計算によって不動産取得税が導かれることになります。

(1,300万円-1,200万円)×3%=3万円(中古建物にかかる不動産取得税)

中古住宅は、年数が経つにつれて減価することになるため、不動産取得税はかかりにくいと考えられますが、中古住宅を購入する前は、固定資産税評価額と新築された日を確認して、不動産取得税がかかるのかどうかを念のため確認しておきたいものです。

耐震基準を満たしていなければ不動産取得税の軽減が受けられない

中古住宅を取得した場合は、取得した住宅が耐震基準を満たしていなければ不動産取得税の軽減が受けられません。

ここで言う、耐震基準を満たしている住宅とは、昭和57年1月1日以後に新築された住宅を指しています。

つまり、昭和56年以前に新築された建物を中古住宅で取得した場合、不動産取得税の軽減を受けるためには、建築士などが行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされていなければいけないことを意味します。

なお、こちらは余談となりますが、新築されてから年数がかなり経過した中古住宅は、不動産取得税の軽減だけにかかわらず、住宅ローン控除の適用にも大きな影響を及ぼすため、築年数が古い住宅を購入する際は、本当に注意が必要です。

不動産を取得した場合は、不動産取得申告書を提出

不動産取得税の軽減を受けるためには、原則として、不動産を取得してから60日以内にお住いの都道府県税事務所に対して不動産取得申告書を提出しなければなりません。

これは、新築住宅や中古住宅を問われませんが、新築住宅を建築した場合は、不動産業者が代わりに提出する場合も多く見受けられます。

なお、中古住宅を購入した場合は、基本的に、ご自身で不動産取得申告書を提出しますので、わからない場合や不安な場合は、お住いの都道府県のWEBサイトで確認したり、直接問い合わせてみると良いでしょう。

不動産取得税の申告に必要な添付書類

不動産取得税の申告に必要な添付書類は、土地を取得したのか、新築住宅を取得したのか、中古住宅を取得したのかによって、それぞれ必要な添付書類は異なります。

取得した不動産

必要書類

土地

土地の登記事項証明書(原本)

新築住宅で、住宅の種類が一般住宅

住宅の登記事項証明書(原本)

新築住宅で、住宅の種類が優良住宅

住宅の登記事項証明書(原本)

長期優良住宅の認定を受けたことを証明する書類(原本)

中古住宅

土地の登記事項証明書(原本)

住宅の登記事項証明書(原本)

昭和56年12月31日までに新築された中古住宅や耐震基準不適合既存住宅を取得した場合は、耐震基準適合証明書(原本)

上記の各種必要書類に必要事項を記載した不動産取得申告書をお住いの都道府県税事務所へ提出します。

なお、登記事項証明書(全部事項証明書)は、法務局で取得することができますので、取得の仕方がわからない場合や不安な場合は、法務局の窓口で尋ねてみるのが望ましいでしょう。

不動産取得税は、いつ納めなければならないのか

土地や建物にかかる軽減金額を差し引いても、固定資産税評価額の方が大きい場合は、不動産取得税を納める必要があります。

不動産取得税は、お住いの都道府県から納税通知書が送付されることになりますが、税金を賦課する時期やタイミングは、それぞれの都道府県によって対応がさまざまです。

中には、住宅を取得してから半年後や1年後など、忘れた頃に納税通知書が送付されてくる場合もあるようですが、少なくとも、納税通知書に記載された納付期限日までに納付する必要があることは言うまでもないでしょう。

住宅購入予定のある方は、不動産取得税のシミュレーションを

不動産取得税は、固定資産税評価額や土地の地積、建物の床面積などをあらかじめ知っておくことで、シミュレーターを活用した大まかな概算計算をすることも可能です。

住宅購入にはさまざまなお金がかかることになるため、大まかであったとしても不動産取得税の概算金額を簡単な方法で知っておきたいと考えるのが当然のことでしょう。

以下、東京都主税局が公開している不動産取得税計算ツールとなりますが、住宅購入プランや資金計画を立てる上で、一度活用されてみることをおすすめします。

参考 東京都主税局 不動産取得税計算ツール

おわりに

不動産取得税は、住宅購入した後に遅れて課税されるものである特徴を踏まえますと、これから住宅購入予定のある方は、あらかじめ、どのような場合に不動産取得税がかかるのかを知り、場合によっては、不動産取得税の納税準備金も寄せておかなくてはなりません。

一般に、住宅購入にあたり、不動産取得税は、ほとんどの場合でかからないと言われることもありますが、住宅購入のための資金計画を立てる上で「たられば」で片づけてしまうことを当事務所で推奨することはできません。

住宅購入をする場合は、不動産業者の言葉をそのまま卯のみにするのではなく、ご自身で調べることが大切です。

本記事で紹介した不動産取得税につきましても、不動産業者から提供を受ける登記簿の情報をはじめ、固定資産税評価額の情報提供を活用しながら確認されるように努めていただくことをおすすめします。


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