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住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは?制度の概要と適用条件をFPが解説
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本ページでは、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とはどのような制度なのか概要を紹介し、合わせて、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための条件について、独立系ファイナンシャルプランナー(FP)が解説をしていきます。

佐藤 元宣
佐藤 元宣
独立系FPの佐藤元宣(さとうもとのぶ)です。
住宅ローン控除のポイントや適用条件をしっかりと解説していきます。

はじめに、住宅を取得する際、銀行などから住宅ローンの融資を受けて住宅購入される人が多いと思います。

この時、一定の条件を満たしていることによって、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用が受けられ、納めるべき所得税や住民税を大きく減らせることがあります。

ただし、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためには、同制度の適用条件を満たす必要があるほか、所定の手続きが必要です。

そこで本ページでは、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)について、制度の概要と住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための条件を中心に解説を進めていきます。

目次

本ページを読み進めていく上での注意事項

住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い、同制度の適用を受けることで、納めるべき所得税を大きく減らせる効果が得られ、場合によっては、住民税も減らせる効果が得られることもあります。

ただし、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、購入した住宅が、「新築住宅」なのか「中古住宅」なのかによって、適用を受けるための条件が異なっているほか、購入した住宅が、「一般住宅」なのか「認定長期優良住宅」なのかによっても、納めるべき所得税や住民税を減らせる効果が異なります。

そのため、これらすべてについて解説をするのは、煩雑・複雑となり、ユーザーの皆さまの利便性に即さないと思われることから、本ページは、購入した住宅が「新築住宅」であるものとして、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の解説を進めていきます。

なお、本ページは、令和元年11月現在において、国税庁が公開しているWEBサイトの情報を引用しながらポイントの解説をわかりやすく進めます。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、どのようなものであるのか、まずは、以下、国税庁のWEBサイトの解説を引用して紹介し、わかりやすくポイントをまとめます。

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、令和3年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

出典 国税庁 No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)1 概要より引用

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、個人の方が、住宅ローンなどを金融機関から借り入れしてご自身が居住するための住宅を購入した場合で、後述する一定の条件を満たした場合に所得税が軽減される制度であることがわかります。

なお、ここで言う「その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額」とは、基本的には、その年の12月31日時点での住宅ローン残高の1%になります。

たとえば、令和元年5月に不動産業者から購入した住宅の引き渡しを受け、令和元年12月31日まで引き続き、購入した住宅に住み続けているとします。

この時、令和元年12月31日時点での住宅ローン残高が3,000万円だったとしますと、この金額に1%を乗じた30万円が、本来納めるべき所得税から直接控除されることを意味します。

個人の収入が、多い、少ないが大きく関係することになるものの、とても大雑把な説明をしますと、「納めるべき所得税が、かなり少なくなる」または「所得税の還付金が、かなり多くなる」効果が、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)で受けられるわけです。

ちなみに、「居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するもの」とは、いわゆる、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除期間と控除金額を指しており、詳細は、次項で解説を進めます。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除期間と控除金額

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除期間と控除金額は、不動産業者などから住宅の引き渡しを受けて、実際に、その住宅に住んだ年によって取り扱いが異なっています。

居住の用に供した年 控除期間 各年の控除額の計算(控除限度額)
令和元年10月1日から令和2年12月31日まで 13年 住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合
【1~10年目】年末残高等×1%(40万円)
【11~13年目】次のいずれか少ない額が控除限度額
丸1年末残高等〔上限4,000万円〕×1%
丸2(住宅取得等対価の額-消費税額〔上限4,000万円〕)×2%÷3

(注)「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないこととした金額をいいます。
10年 [上記以外の場合]
1~10年目
年末残高等×1%(40万円)

(注)住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円
令和3年1月1日から令和3年12月31日まで 10年 1~10年目
年末残高等×1%
(40万円)

(注)住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

出典 国税庁 No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法より一部引用

上記は、「新築住宅」、かつ、「一般住宅」の場合における住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除期間と控除金額になります。

たとえば、令和2年12月31日までに、新築住宅、かつ、一般住宅の引き渡しを受けて、その住宅に住み続けていた場合、初年度(1年目)から10年目までは、「住宅ローンの年末残高×1%(最大40万円)」で計算した額の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用が受けられることになります。

また、前述した例の場合は、控除期間が13年となっているため、11年目から13年目までは、①と②の比較判定が必要になるものの、本来ならば、最大10年間の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が、3年間延長して受けられる点は、住宅ローンを組んで住宅購入される方々にとってメリットが大きいと言い切ることもできます。

ちなみに、「特別特定取得」について、国税庁のWEBサイトでは、以下のように解説しています。

「特別特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます

出典 国税庁 No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法より引用

ざっくり説明しますと、消費税率が10%で住宅購入をした場合、特別特定取得にあたるため、これから住宅購入される人は、特別特定取得に該当していることになります。

以下、本項の重要ポイントをわかりやすく簡単にまとめます。

本来ならば、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除期間は、最大で10年間であるものの、消費税の増税が施行されたことに伴い、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの控除期間は、最大で13年間と3年間延長されています。

そのため、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの期間が限られているものの、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用条件を満たし、本制度の適用を受けることは、これから住宅購入する方々にとって得策になる可能性が極めて高いと考えられます。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用条件は、次項で解説を進めますが、以下、参考情報として「新築住宅」、かつ、「認定長期優良住宅」を購入した場合における住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除期間と控除金額も紹介しておきます。

なお、認定長期優良住宅を購入しますと、一般住宅を購入した場合に比べて、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除金額が多くなるところがポイントです。

居住の用に供した年 控除期間 各年の控除額の計算(控除限度額)
令和元年10月1日から令和2年12月31日まで 13年 [住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合]
【1~10年目】年末残高等×1%(50万円)
【11~13年目】次のいずれか少ない額が控除限度額
1年末残高等〔上限5,000万円〕×1%
2(住宅取得等対価の額-消費税額〔上限5,000万円〕)×2%÷3

(注)「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないこととした金額をいいます。
10年 [上記以外の場合]
1~10年目 年末残高等×1%(50万円)

(注) 住宅の取得等が特定取得以外の場合は30万円
令和3年1月1日から令和3年12月31日まで 10年 1~10年目 年末残高等×1%(50万円)

(注) 住宅の取得等が特定取得以外の場合は30万円

出典 国税庁 No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)4 認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例より一部引用

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための5つの条件

本ページでは、購入した住宅が「新築住宅」であるものとして解説を進めておりますが、個人が、新築住宅を購入して住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためには、以下、5つの適用条件をすべて満たしている必要があります。

1.新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

2.この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること

3.新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること

4.10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること

5.居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条 1項(同条3項の規定により適用する場合を除きます。)、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと

出典 国税庁 No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)2 住宅借入金等特別控除の適用要件より引用

何が何だかさっぱりわからないといった声も聞こえてきそうですので、これら5つの適用条件について、ポイントをわかりやすくまとめます。

1.新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

住宅ローンの審査に無事通過し、不動産業者などを通じて住宅を取得した場合、住宅ローンの融資が実行される日に、司法書士などの専門家を通じて、抵当権設定登記や所有権移転登記などといった各種登記手続きを行うのが一般的です。

この時、住宅ローンの融資が金融機関から実行され、その融資されたお金が、不動産業者などに対して支払われることによって、購入した住宅の合鍵が渡され、晴れて自分の住宅を取得した実感を得られることとなります。

この後、引っ越しなどで色々と慌ただしくなることが予測されますが、まずは、住宅を取得してから6ヶ月(半年)以内に、その購入した住宅に居住している必要があります。

これに加えて、12月31日のいわゆる年末も引き続いて、その住宅に住んでいることによって、「1」の条件は満たされていることになります。

普通に考えますと、新築の新しい住宅を6ヶ月(半年)以上ほったらかして住まないことは考えにくいですし、購入した住宅に年末まで住まないといったことも考えにくいため、余程の事情がない限り、こちらの適用条件は満たされていると考えて差し支えないと思われます。

なお、居住用住宅を2つ以上所有している場合、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用対象は、主に居住している1つの住宅に限られる点に注意が必要です。

2.この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること

会社員や公務員などのように、勤務先から給与などの支払いを受けている場合、年間の給与収入が3,220万円以下であれば、こちらの条件が満たされています。(令和元年11月現在)

なお、医師や会社役員、自営業者などで確定申告を毎年行っている人であれば、以下、赤枠で囲われている箇所にある確定申告書の金額が3,000万円以下であれば、こちらの条件を満たしていることになります。

一例となりますが、上記図を見ますと、国税太郎さんの合計所得金額は、8,070,400円であり、3,000万円以下であるため、「2」の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための条件を満たしていると判定されます。

3.新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること

住宅の床面積が50㎡以上とは、たとえば、2階建ての戸建て住宅の場合、1階と2階を合わせた延床面積になります。

また、マンションの場合、専有面積となり、階段や通路など共同で使用している共有部分は、住宅の床面積には含まれません。

なお、自宅兼店舗や自宅兼事務所のように、自己の居住用と併用になっている住宅の場合、床面積の半分以上が居住用住宅としての面積でなければなりません。

たとえば、自宅兼店舗で2階建ての戸建て住宅があったとし、1階と2階を合わせた延床面積が200㎡だった場合、100㎡以上が居住用住宅としての面積を保っていなければならないといった意味になります。

4.10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること

住宅ローンを金融機関から借り入れする際、借入条件をご自身で決めることができるのですが、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためには、住宅ローンを完済するまでの「返済期間が10年以上」でなければなりません。

あまり多くはないと思われますが、住宅ローンの返済期間を10年未満で借り入れした場合、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けられませんので注意が必要です。

5.居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条 1項(同条3項の規定により適用する場合を除きます。)、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと

初めて金融機関から住宅ローンを借り入れして住宅を取得する人であれば、こちらの条件は満たされていると考えられます。

ただし、あまり多くはないと思われますが、たとえば、人生で2回目の住宅取得を行った場合で、1回目に取得した住宅を居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など、一定の特例制度で売却したことがある場合などは注意が必要ですし、特殊な事情があった場合は、専門家である税理士へあらかじめ尋ねて確認されておくことが望ましいと言えるでしょう。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための手続き

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためには、前項で解説した5つの適用条件をすべて満たしている状態で、確定申告を行う必要があります。

ただし、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための確定申告は、初めて住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受ける場合に必ず必要になる手続きにあたり、たとえば、会社員や公務員などの給与所得者の人は、2年目以降、年末調整で住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けることが可能となっています。

ポイントは、初めて住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受ける場合は、必ず確定申告をする必要があるという部分にあり、自営業者など、毎年確定申告を行っている人は、その確定申告の都度、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けることとなります。

初めて住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受ける場合に必要な書類

初めて住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受ける場合は、確定申告をする必要があることをお伝えしましたが、この時、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用条件を満たしていることを証するための必要書類を準備し添付する必要があります。

重要事項となるため、何度も重複した解説となりますが、以下、必要書類は、新築住宅を購入した場合であり、中古住宅を購入した場合の必要書類は異なることに留意して下さい。

必要事項を記載した確定申告書(作成した確定申告書)

金融機関等から交付された『住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書』【原本】

住宅の登記事項証明書【原本】

住宅の工事請負契約書又は売買契約書【写し】

土地の登記事項証明書【原本】(土地の購入に係る住宅ローンについて控除を受ける場合)
土地の売買契約書【写し】(土地の購入に係る住宅ローンについて控除を受ける場合)

市区町村からの補助金決定通知書など補助金等の額を証する書類(すまい給付金など補助金等の交付を受けた場合)

贈与税の申告書など住宅取得等資金の額を証する書類【写し】(住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合)

給与所得者の方は、給与所得の源泉徴収票【原本】

確定申告書に記載したマイナンバー(個人番号)の本人確認書類(マイナンバーカード(個人番号カード)の写しなど)

必要書類には、原本の提出が求められているものと、写しの提出が求められているものがありますので、この点にまずは注意が必要です。

また、たとえば、夫婦や親子で住宅ローンを収入合算して借入した場合などで、それぞれが、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受ける場合は、各々が必要書類を準備・添付して確定申告をする必要がある点にも注意が必要です。

おわりに

本ページでは、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とはどのような制度なのかを紹介し、合わせて、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための条件について解説をさせていただきました。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用条件は、比較的、誰でも満たしやすい理由から、住宅ローンを組んで住宅を購入された人の大半が適用できる制度であることは確かです。

ただし、独立系FPという立場からしますと、これから住宅ローンを組んで住宅を購入される人は、住宅の契約をする前に少なくとも以下の2点をあらかじめ確認しておくべきだと考えます。

・購入する予定の住宅は、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を確実に適用することができるのか

・住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が適用されるすべての期間において、実際の減税効果はどのくらいなのか

なお、本ページで解説をしましたように、住宅ローン控除の適用期間について、令和元年10月1日から令和2年12月31日までは、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除期間が13年間となっています。

そのため、これから住宅ローンを組んで住宅を購入される人にとって、より大きなメリットが得られると考えられます。

その一方で、当然のことではありますが、無理のない住宅ローンを組むことが大切であり、将来に渡って苦しい住宅ローンの返済に負われることは絶対に避けなければなりません。

あくまでも住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住宅を購入する人に対する特典(おまけ)です。

本当に重要なことは、無理のない住宅ローンを組んでいる前提で、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の減税効果を受けることです。

佐藤 元宣
佐藤 元宣
最後まで読み進めていただきましてありがとうございました。
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