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住宅ローンの金利は低いものを選べばそれでいいの?
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住宅金融支援機構が公開した「平成28年下期における住宅市場動向について」によると、一般消費者の住宅の買い時感は「買い時が58.5%」「どちらともいえないが32.8%」という結果になりました。

また、ファイナンシャルプランナー(FP)の住宅の買い時感は「買い時が69.0%」「どちらともいえないが26.2%」でした。

「歴史的な低金利時代」といわれるだけあって、多くの人が「いまは住宅ローンを検討するべき」と感じている方が多い結果であることが読み取れます。

これから住宅購入や住宅ローンの借換を検討している方々にとって、住宅ローンの疑問はさまざまお持ちであると予測されますが、本記事では、「住宅ローンの金利は低いものを選べばそれでいいの?」といった多くの方が抱いている素朴な疑問について考えていきたいと思います。

金利のおもな種類について

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住宅ローンの金利にはさまざまな種類がありますが、本記事ではおもなものとして「変動金利」「固定金利」「ミックス金利」の3つを簡単に紹介します。

変動金利

変動金利は、借入時の金利が低い特徴があり、通常は6ヶ月(半年)ごとに金利が見直されることになっており、5年ごとに返済金額が変わる仕組みの金利です。

固定金利

固定金利は、借入時の金利が完済まで変わらない特徴があり、変動金利よりも金利は高めです。返済金額が完済まで変わらないため、ローンの返済計画が立てやすい特徴があります。

ミックス金利

ミックス金利は、固定金利選択型などそれぞれの呼び名は異なりますが、変動金利と固定金利の特徴を合わせた金利になります。

たとえば、10年固定タイプのミックス金利ですと、10年間は固定金利のように金利が変わらず、それ以降は、変動金利のように金利が上下変動するといったイメージになります。

そもそも住宅ローンの金利は低いものを選べばそれでいいの?

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住宅ローンの返済金額が大きくなるか小さくなるかということは、毎日汗水流して働いているお父さんたちにとって、こづかいが上がるか下がるかの死活問題にもなりかねません。

ビールが発泡酒に変わった、つまみが質素になった。そんな状況を招かないよう、一緒に住宅ローンの金利について考えていきましょう。

まず、結論から申し上げて、住宅ローンの金利は低ければよいといったものではありません。この理由はさまざまありますが、最もわかりやすい理由に「住宅ローンにかかる諸費用」があげられます。

住宅ローンの諸費用には、事務手数料、保証料、登録免許税、印紙税、登記費用などさまざまなものがあり、金融機関や依頼する司法書士などの専門家によってまったく異なります。

そのため、金利だけではなくこれらの諸費用を加算して総合的に支払う金額がどうなのかを比較検討する必要があります。以下、2つの例で比較し考えていきましょう。

 

内容

A銀行

B銀行

変動金利

0.4%

0.4%

事務手数料

32,400円

融資金額の2.16%

保証料

金利に0.2%上乗せ

なし

登録免許税

建物や土地のほか、新築・中古などによって異なる

印紙税

融資金額などによって金額が異なる

司法書士等報酬

司法書士等によって報酬が異なる

金利は0.4%で目に見える金利であることから、一般に「表面金利」などとも呼ばれます。

ただし、この表面金利が低いからといった理由で金融機関を選ぶことは、大変危険で、たとえば、住宅ローンとして4,000万円を借りた場合、B銀行の事務手数料は、4,000万円に2.16%を乗じた86万4千円になることがわかります。

さらに、住宅購入におきましては、新築・中古によって行うべき登記が異なりますが、建物表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記など、司法書士や土地家屋調査士へ支払う報酬のほか、登記に必要な登録免許税や金融機関との住宅ローン契約などに必要な印紙税など、例をあげただけでもざっと100万円以上の諸費用がかかることが予測されます。

一方で、A銀行から融資を受ける場合、事務手数料は32,400円と安いものの、保証料が金利に0.2%上乗せされることから、実際の金利(実質金利)は0.4%ではなく0.6%になってしまうというからくりが隠されています。

このような理由から、一概に表面金利(0.4%)が低いといった理由だけで決めるのは、NGであることがわかります。

時間をかけて比較したり返済計画を立てることがポイント

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表面金利だけで住宅ローンを決めるのはNGであることがわかりましたが、ではいったいどのようにして住宅ローンを判断するのがよいのでしょうか?

まず優先して考えていただきたいことは、「自分たちがいくらまでなら住宅ローンを返済していけるのか?」といったことです。このとき、将来の子どもの教育資金や自分たちの老後資金をしっかりと考えた上で検討することが大切です。

「金融機関から借りることができるお金」と「毎月、安定してしっかりと返していける金額」はまったく異なります。また、時間をかけて金融機関の住宅ローンにおける融資条件をチェックするのも大切でしょう。

まとめ

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住宅ローンの金利は、低いものを選べばいいわけではないということが、理由も含めて知っていただくことができたと思います。

これは、住宅ローンの新規、借り換えを問わず共通していえることであり、借り換えの場合は、この考え方にプラスして、完済時の年齢や健康状態などその他の条件も考えておく必要があります。

私、個人としては、お客様がどのような住宅の購入を希望されているのかによって適・不適があると考えているため、住宅の買い時感は、「どちらでもない」に属していると思っておりますが、常に感じていることは、余裕のある安全な返済計画を立てて住宅ローンを組むことができれば、まずはそれで良いだろうと率直に思っています。

ローン条件はその後に必然的についてくるものだと感じておりますが、いずれにしましても、これから住宅ローンを検討している人にとって参考になるきっかけになっていただければ幸いです。


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